Le processus d'achat en Italie est simple, mais il y a quelques étapes auxquelles il faut faire attention.
INDEX
Index n. 1 - CE QUE PROPOSE LE SOCIÉTÉ IMMOBILIÈR ARRIGO BRANDINI
- Assistance et traitement des procédures bureaucratiques dans toutes les phases de l'achat et de la vente jusqu'à la signature de l'acte.
- Rédaction de contrats préliminaires d'achat et de vente et de contrats de location
- Conseils juridiques, notariaux et fiscaux
- Assistance au crédit, également pour les clients étrangers, pour les demandes de financement à moyen et long terme (hypothèques)
- Assistance à la recherche de documents de construction et de cadastre
- Vérification des documents de construction et du registre foncier.
- Assistance en matière de diligence raisonnable
- Notre personnel sera à votre disposition pendant tout le processus d'achat. Une fois que vous avez acheté votre maison, nous serons heureux de vous aider dans le processus post-achat si vous souhaitez rénover ou apporter des changements à votre propriété. Nous mettons à votre disposition des professionnels du domaine (architecte, décorateur d'intérieur, entreprise de construction) et vous proposons également des services de gestion de projet pendant la rénovation, la gestion des biens et la génération éventuelle de revenus.
Index n. 2 - QUI PEUT ACHETER UNE MAISON EN ITALIE?
De nombreux étrangers rêvent d'acheter un bien immobilier en Italie. Toutefois, il est important de connaître tout d'abord les lois qui régissent les questions relatives à l'achat de biens immobiliers ou de terrains par des étrangers en Italie. La législation actuelle prévoit les conditions et distinctions suivantes pour les ressortissants étrangers qui souhaitent acheter des biens immobiliers en Italie:
- Les étrangers qui ne résident pas en Italie peuvent acheter des biens immobiliers s'il existe un traité international prévoyant une condition de réciprocité entre leur pays d'origine et l'Italie. Le ministère des Affaires étrangères indique que la réciprocité n'est pas requise dans les conditions suivantes:
- Si l'étranger est un citoyen de l'Union européenne
- Pour un "étranger résident" en Italie
- S'il existe un traité entre l'Italie et le pays de l'étranger qui autorise les activités requises par les deux parties.
- Les étrangers qui résident légalement en Italie, les membres de leur famille et les apatrides qui vivent en Italie depuis au moins trois ans peuvent acheter un bien immobilier sans avoir à vérifier une condition de réciprocité s'ils sont titulaires d'un permis de séjour.
- Il n'y a pas d'exigences particulières pour les citoyens des pays de l'UE, des pays de l'EEE tels que l'Islande, le Liechtenstein et la Norvège, et pour les apatrides ou les réfugiés qui résident en Italie depuis plus de trois ans et qui souhaitent acheter une propriété en Italie.
Index n.3 - AVANTAGES FISCAUX POUR LES ÉTRANGERS
Des régimes fiscaux spéciaux ont été introduits afin d'inciter les particuliers à devenir résidents fiscaux en Italie et le régime fiscal des retraités. Des informations approfondies sur ces sujets seront fournies par le conseiller fiscal de la Société immobilière Arrigo Brandini, sur rendez-vous uniquement, soit en personne, soit en ligne, après avoir envoyé la documentation requise.
Index n.4 - LES ÉTAPES DE L'ACHAT D'UNE PROPRIÉTÉ EN ITALIE
4.1 - Évaluation des biens
Il n'est pas obligatoire en Italie d'obtenir une évaluation/diligence raisonnable de la propriété et c'est toujours l'acheteur qui paie pour une évaluation. Si vous souhaitez procéder à une évaluation/diligence raisonnable du bien, nous serons heureux de vous mettre en contact avec un technicien certifié qui évaluera le bien pour vous. Si vous envisagez de réaliser des travaux de construction ou de rénovation, nous disposons d'une équipe de professionnels qualifiés (techniciens, architectes, décorateurs d'intérieur, entreprise de construction) qui pourront vous suivre tout au long de la phase initiale d'évaluation du bien, et dans toutes les phases de l'après-vente, en ce qui concerne la conception, la rénovation et l'ameublement.
4.2 - La proposition d’achat
Une fois le bien choisi, il est temps de signer une proposition d'achat indiquant le prix proposé et de verser une somme (généralement de l'ordre de 5 à 10 % du prix proposé) sous forme de dépôt fiduciaire ne portant pas intérêt, afin de s'engager réellement à acheter. Une proposition d'achat n'est contraignante que pendant les jours indiqués dans la proposition, période pendant laquelle le propriétaire du bien doit donner une réponse écrite d'acceptation ou de non-acceptation de l'offre. La période varie généralement de 5 à 10 jours. Une fois le délai écoulé sans que la proposition soit acceptée par le vendeur, elle est réputée perdue de plein droit et le montant versé à titre de dépôt fiduciaire est restitué à l'acheteur.
4.3 – Financement de l’achat d’une propriété en Italie
Lorsque nous commençons avec vous la recherche de votre maison en Italie, nous devons connaître vos besoins spécifiques et votre budget ou savoir si vous avez déjà un financement prêt (cela peut être un avantage lors de la négociation du prix avec le vendeur). Si vous avez l'intention de contracter un prêt sur la propriété, nous serons heureux de vous présenter nos banques partenaires et de vous aider dans le processus de financement. En effet, la Société immobilière Brandini a d'importants contacts avec la direction de prestigieux instituts de crédit nationaux et internationaux pour la demande de prêts hypothécaires facilités pour les clients étrangers et italiens à des conditions de marché compétitives. Le Dr Arrigo Brandini est également consultant pour le groupe Unicredit par le biais de la société Unicredit Subito Casa. Ce lien privilégié entre notre agence et l'institut de crédit crée un canal préférentiel, direct et exclusif pour l'obtention de prêts à taux privilégiés pour des opérations à moyen-long terme. En vertu de cette collaboration réciproque, Société immobilière Arrigo Brandini garantit à ses clients la priorité absolue dans l'élaboration, le traitement et la résolution de la pratique de financement. Il est possible d'obtenir un prêt hypothécaire pour une partie du montant requis même si vous ne résidez pas en Italie;ces prêts hypothécaires peuvent couvrir un maximum de 80 % de la valeur du bien acheté.
4.4 – L’avant-contract
L'avant-contrat est le premier acte officiel signé avec le notaire et le vendeur, mais il n'est pas obligatoire; par choix des parties, on peut ne pas signer l'avant-contrat en passant directement au contrat final notarié.
- De quoi s’agit-il?
Le contrat préliminaire d'achat (parfois improprement appelé compromis) est l'instrument qui lie juridiquement le vendeur et l'acheteur, respectivement, à la vente et à l'achat du bien immobilier ; c'est un véritable contrat qui lie les deux parties à la conclusion du contrat définitif (acte notarié). - Le contract préliminaire peut être conclu:
- Au moyen d'un contrat privé établi entre les parties sans l'aide de professionnels
- Par acte public ou acte notarié
- Ce que contient l’avant-contrat
Ce document doit contenir tous les accords relatifs à la vente et à l'achat futurs, à savoir : le prix de vente, le montant à verser à titre d'acompte, le mode de paiement, la date d'achèvement (si la propriété est en cours de construction), la manifestation de la volonté des parties de vendre et d'acheter la maison, les limites de la propriété, les données cadastrales et la description de la propriété, la date de conclusion du contrat final et, dans tous les cas, tous les engagements et accords entre le vendeur et l'acheteur. Lors de la signature de l'avant-contrat, une partie (généralement 15 à 30 %) du prix de vente du bien doit être versée, y compris le montant déjà versé à titre de dépôt fiduciaire mentionné à la section 3.2 ci-dessus. Ce montant peut également être versé directement au notaire sur un compte dédié, en tant que "garant" de l'achat et de la vente, et sera remis au vendeur après l'enregistrement et la transcription de l'avant-contrat par le notaire. - Avant-projet de construction des bâtiments à construire et cautions
La loi italienne a prévu des règles spéciales régissant l'hypothèse dans laquelle l'avant-contrat porte sur l'achat d'un bien immobilier qui n'a pas encore été construit. Dans ce cas, au moment de la conclusion de l'avant-contrat, le constructeur est tenu, sous peine de nullité du contrat qui ne peut être invoquée que par l'acquéreur, de remettre à ce dernier une caution (émise par une banque, une compagnie d'assurance ou un intermédiaire financier qualifié), d'un montant correspondant aux sommes et à la valeur de toute autre contrepartie que le constructeur percevra avant le transfert de propriété. La caution garantit à l'acheteur les sommes versées en cas de faillite ou de défaillance du constructeur. - En cas de non-exécution, qu’advient-il de l’acompte versé?
Si la partie qui a versé les arrhes est en infraction, l'autre partie peut se retirer de l'avant-contrat en conservant la somme reçue ; inversement, si la partie qui a reçu les arrhes est en infraction, l'autre partie peut se retirer de l'avant-contrat et exiger le paiement du double des arrhes. En tout état de cause, la partie défaillante peut réclamer des dommages supplémentaires si elle peut les prouver. L'acompte prévoit également que la partie qui s'exécute (soit l'acheteur, soit le vendeur) peut demander à la partie en défaut de régler quand même la vente.
4.5 - Le contrat définitif chez le notaire
La loi italienne stipule que l'acte de vente définitif doit être rédigé par un notaire. Le notaire est responsable du contrat en tant qu'officier public et protège les intérêts de l'acheteur et du vendeur. Avant de signer le contrat, le notaire vérifiera : que la maison est libre d'hypothèques, que les impôts passés ont été payés, que la maison appartient bien à la personne qui la vend, la conformité du registre foncier et tout ce qui est requis par la loi italienne concernant le transfert de biens immobiliers. C'est à ce moment que le solde final est payé et que l'acte final ou le contrat de vente (certifié par le notaire) est signé. Pour cela, il faut présenter un document d'identité valide et le code fiscal. Nous procédons ensuite au transfert de fonds au vendeur pour le solde du prix de la propriété et au paiement au notaire pour ses services et la taxe d'achat. Les paiements sont généralement effectués par traite bancaire (émise et garantie par votre banque) ou par virement bancaire. Comme déjà mentionné au point 2.4 ci-dessus (paragraphe b), le solde du prix de la propriété peut également être versé au notaire qui, à son tour, transférera la somme au vendeur. Si l'acheteur ne maîtrise pas l'italien, il est nécessaire qu'un traducteur agréé fasse une traduction du contrat et soit présent lors de la signature du contrat chez le notaire. Le notaire vous remettra une déclaration notariée du contrat et après environ 20 jours, vous recevrez une copie certifiée de votre acte d'achat.
Index n.5 - DOCUMENTS REQUIS POUR LE CONTRACT NOTARIAL
Plusieurs documents sont nécessaires pour préparer le contrat notarial, mais ne vous inquiétez pas, notre agence vous accompagne jusqu'au jour du contrat. Il est conseillé d'acheter une propriété en Italie:
- OUVERTURE D’UN COMPTE BANCAIRE ITALIEN: Vous pouvez demander l'ouverture d'un compte bancaire italien avec l'aide de notre conseiller financier. Si vous choisissez de verser le dépôt fiduciaire (point 3.2) au notaire, il ne sera pas nécessaire d'ouvrir un compte bancaire. Il est toutefois recommandé d'avoir un compte courant auprès d'une banque italienne.
- OBTENIR LE CODE FISCAL ITALIEN:Le code fiscal italien peut être demandé directement au consultant de la Société immobilière Brandini. Si nécessaire, le code fiscal italien peut être demandé directement à l'ambassade/consulat de votre pays de résidence. Le code fiscal italien est également nécessaire pour le traitement de toutes les formalités administratives ultérieures à la vente (par exemple, pour l'enregistrement de l'électricité, de l'eau, etc.)
- LES DOCUMENTS NÉCESSAIRES À FOURNIR AU NOTAIRE:
- Documents pour les personnes physiques:
- photocopies de la pièce d'identité et du code fiscal;
- si le document ne mentionne pas la résidence actuelle, un certificat de résidence sur papier libre;
- extrait d'acte de mariage sur papier libre;
- l'acte d'état civil sur papier libre;
- un permis de séjour en cours de validité.
- Documents pour les personnes morales:
- une copie du registre des sociétés compétent et des statuts de la société traduits en italien, un certificat de régularité ou une déclaration sous serment, rédigés par un notaire et/ou un professionnel de niveau équivalent, indiquant toutes les coordonnées de la société et des administrateurs (avec leurs pouvoirs de signature) et des actionnaires, ainsi que, aux fins de la législation anti-blanchiment, les coordonnées du bénéficiaire effectif, une personne physique, qui détient une participation de plus de 25 %, le tout traduit en italien et dûment certifié en traduction la déclaration "bénéficiaire effectif" peut également être émise directement par les administrateurs de la société;
- procuration accordée à la personne agissant au nom de la société, par acte public ou authentifiée par un notaire (si aucun acte public n'est requis), dans la forme requise par la loi, qui doit également inclure l'attestation des pleins pouvoirs de signature de la personne donnant la procuration, traduite en italien, apostillée et/ou légalisée.
- Code des impôts italien
- la photocopie de la pièce d'identité du représentant légal et des pouvoirs de signature correspondants (procès-verbal de cession de pouvoirs ou procuration spéciale)
- code de destinataire ou adresse pour la facturation
- Médiation des prix et des paiements:
- Chèques photocopiés prix du paiement;
- photocopies des chèques payés pour la médiation et données de la société de médiation (nom, siège social, numéro de TVA, enregistrement REA de la société, données personnelles complètes, code fiscal du représentant légal)
- préliminaire enregistré (s'il est effectué) compléter avec le formulaire F23.
- Documents pour les personnes physiques:
Index n.6 - TRADUCTIONS
Si vous ne parlez pas italien, il est nécessaire que la proposition d’achat/avant-vente et l’acte de vente définitif soient traduits dans votre langue. La proposition d’achat/avant-vente sera traduite gratuitement par notre agence, tandis que pour l’acte de vente le notaire désignera un professionnel habilité pour la traduction. Le coût à payer par l’acheteur pour la traduction de l’acte peut s’élever en moyenne à 500 euros + TVA, à régler au notaire au moment de la signature de l’acte.
Index n.7 - IMPÔTS ET TAXES POUR L’ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER EN ITALIE: AU MOMENT DU CONTRAT + TAXES MUNICIPALES FIXES.
À titre indicatif, il faut compter environ 15 % du prix de vente du bien pour les frais d'achat en Italie. Lors de la conclusion du contrat notarié, les coûts d'achat sont les suivants:
7.1 – Impôts: TVA/taxe d'enregistrement, impôt hypothécaire et impôt cadastral.
Il s'agit des 3 principales taxes à payer lors de l'achat d'un bien immobilier, en plus d'autres taxes et frais mineurs. La "valeur cadastrale" déclarée dans le contrat notarié représente la base imposable sur laquelle ces trois taxes sont appliquées et peut actuellement être inférieure à la valeur marchande du bien. Mais la règle de la "valeur cadastrale" n'est pas applicable à tous les achats et ventes ; en effet, par exemple, si l'acheteur achète non pas en tant que "particulier" mais en tant que "société", la base d'imposition sera le prix commercial du bien. Le montant de ces trois taxes à payer varie en fonction du type de propriété et des "caractéristiques" de l'acheteur et du vendeur:
- Les transactions soumises au droit d’enregistrement
(c'est-à-dire celles où le vendeur est un particulier, ou une société qui n'a pas construit ou rénové le bien, ou une société qui a construit ou rénové le bien depuis plus de 5 ans et qui n'exerce pas l'option TVA dans l'acte):- Taxe d’enregistrement
- Résidence principale: 2% (toujours à calculer sur la valeur cadastrale);
- Résidence secondaire: (à calculer sur la valeur cadastrale si l'on achète en tant que particulier ou sur le prix déclaré dans l'acte si l'on achète en tant que société ou en tant que personne physique achetant en tant qu'entrepreneur individuel ou en tant que professionnel);
- Taxe hypothécaire fixe: 50 euro;
- Taxe cadastrale fixe: 50 euro;
- Lesa chats soumis à la TVA
(c'est-à-dire ceux où le vendeur est : la société qui construit ou rénove le bien depuis moins de 5 ans, ou la société qui construit ou rénove le bien depuis plus de 5 ans et qui exerce dans l'acte l'option TVA):- Tva
- résidence principale : 4% (toujours à calculer sur le prix déclaré dans l'acte);
- résidence secondaire: 10% (toujours à calculer sur le prix déclaré dans l'acte);
- immeuble de standing: 22% (à calculer sur le prix déclaré dans l'acte);
- Taxe d'immatriculation fixe: 200 euros
- Taxe hypothécaire fixe: 200 euros
- Taxe cadastrale fixe: 200 euros
7.2 - Commissions d’agence
Les commissions d'agence s'élèvent à 3 % du prix de vente + TVA (22 %) et doivent être versées lors de la signature du contrat préliminaire ou, à défaut, lors de la signature du contrat final.
7.3 – Frais de notaire
Frais de notaire, visas du registre foncier, dépôt de prix, traduction d'actes, plus 22% de TVA sur le montant imposable des services professionnels.
7.4 - Frais d’actes hypothécaires
Frais de notaire, documentation nécessaire, traduction de l'acte (si nécessaire), plus 22% de TVA sur le montant imposable des services professionnels.
7.5 - Charges fixes municipales
- IMU: taxe foncière
- TARI: taxe sur la collecte des déchets
- TASI: est la taxe locale pour les services tels que l’éclairage public, etc.
Index n.8 - APRÈS L’ACHAT AVEC LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈR ARRIGO BRANDINI
Les questions d'urbanisme, la définition des impôts à payer, le raccordement des services publics et la fourniture de revenus par le biais des loyers seront effectués et/ou assistés par notre personnel, en déchargeant le client de toutes les charges d'organisation et de gestion et en garantissant la résolution rapide de toutes les questions relatives à l'entretien et, plus généralement, à tout ce qui concerne l'efficacité en termes économiques et de performance de chaque propriété individuelle.