Das Kaufverfahren in Italien ist einfach, aber es gibt einige Schritte, die zu beachten sind.
INDEX
Index n. 1 - WAS DAS BIETET ARRIGO BRANDINI REAL ESTATE
- Unterstützung und Abwicklung der bürokratischen Verfahren in allen Phasen des Kaufs und Verkaufs bis zur Unterzeichnung der Urkunde
- Entwurf von Kauf- und Verkaufsvorverträgen und Mietverträgen
- Rechtliche, notarielle und steuerliche Beratung
- Kreditassistenz, auch für ausländische Kunden, für mittel- und langfristige Finanzierungsanträge (Hypotheken)
- Unterstützung bei der Suche nach Bau- und Grundbuchunterlagen
- Überprüfung von Bau- und Grundbuchunterlagen.
- Unterstützung bei der Dual-Diligence
- Unsere Mitarbeiter stehen Ihnen während des gesamten Kaufprozesses zur Verfügung. Wenn Sie Ihr Haus gekauft haben, unterstützen wir Sie gerne bei der Abwicklung nach dem Kauf, wenn Sie Ihre Immobilie renovieren oder verändern möchten. Wir stellen Ihnen Fachleute zur Verfügung (Architekt, Innenarchitekt, Bauunternehmen) und bieten Ihnen auch Projektmanagementdienste während der Renovierung, der Verwaltung der Immobilie und der eventuelle Erzielung von Einnahmen.
Index n. 2 - WER KANN EIN HAUS IN ITALIEN KAUFEN?
Viele Ausländer träumen davon, in Italien eine Immobilie zu kaufen. Dazu ist es jedoch wichtig, die Gesetze zu kennen, die den Erwerb von Immobilien oder Grundstücken durch Ausländer in Italien regeln. Die derzeitige Gesetzgebung sieht folgende Bedingungen und Unterscheidungen für ausländische Staatsangehörige vor, die in Italien Immobilien erwerben möchten:
- Ausländer, die ihren Wohnsitz nicht in Italien haben, können Immobilien erwerben, wenn ein internationales Abkommen besteht, das eine Bedingung der Gegenseitigkeit zwischen ihrem Herkunftsland und Italien vorsieht. Das Ministerium für auswärtige Angelegenheiten erklärt, dass unter den folgenden Bedingungen keine Gegenseitigkeit erforderlich ist:
- Wenn der Ausländer ein Bürger der Europäischen Union ist
- Für einen "ansässigen Ausländer" in Italien
- Wenn es einen Vertrag zwischen Italien und dem Land des Ausländers gibt, der die von beiden Parteien geforderten Tätigkeiten erlaubt.
- Ausländer, die sich rechtmäßig in Italien aufhalten, ihre Familienangehörigen und Staatenlose, die seit mindestens drei Jahren in Italien leben, können eine Immobilie erwerben, ohne eine Bedingung der Gegenseitigkeit nachweisen zu müssen, wenn sie im Besitz einer Aufenthaltsgenehmigung sind.
- Für Bürger aus EU-Ländern, EWR-Ländern wie Island, Liechtenstein und Norwegen sowie für Staatenlose und Flüchtlinge, die seit mehr als drei Jahren in Italien wohnen und dort eine Immobilie erwerben möchten, gelten keine besonderen Anforderungen.
Index n.3 – STEUERERLEICHTERUNGEN FÜR AUSLÄNDER
Es wurden besondere Steuerregelungen eingeführt, um Anreize für natürliche Personen zu schaffen, sich in Italien steuerlich niederzulassen, sowie die Steuerregelung für Rentner. Der Steuerberater des Arrigo Brandini Real Estate erteilt nach vorheriger Terminabsprache entweder persönlich oder online nach Übersendung der erforderlichen Unterlagen ausführliche Informationen zu diesen Themen.
Index n.4 – DIE PHASEN DES IMMOBILIENKAUFS IN ITALIEN
4.1 Begutachtung von Immobilien
In Italien ist die Einholung eines Gutachtens/einer Due-Diligence-Prüfung der Immobilie nicht obligatorisch, und es ist immer der Käufer, der für ein Gutachten zahlt. Wenn Sie eine Begutachtung/Due-Diligence-Prüfung der Immobilie durchführen möchten, stellen wir gerne den Kontakt zu einem zertifizierten Gutachter her, der die Immobilie für Sie begutachtet. Wenn Sie Bau- oder Renovierungsarbeiten planen, verfügen wir über ein Team von qualifizierten Fachleuten (Techniker, Architekten, Innenarchitekten, Bauunternehmen), die Sie in der Anfangsphase der Immobilienbegutachtung und in allen Phasen der Nachverkaufsphase in Bezug auf Planung, Renovierung und Einrichtung begleiten können.
4.2 - Das kaufangebot
Sobald die Immobilie ausgewählt wurde, ist es an der Zeit, ein Kaufangebot zu unterzeichnen, in dem der angebotene Preis angegeben wird und ein Betrag (in der Regel etwa 5-10 % des angebotenen Preises) als unverzinsliche Kaufverpflichtung zu zahlen ist. Ein Kaufangebot ist nur für die im Angebot angegebenen Tage gültig. In dieser Zeit muss der Eigentümer der Immobilie schriftlich antworten, ob er das Angebot annimmt oder nicht. Diese Frist beträgt in der Regel zwischen 5 und 10 Tagen. Läuft die Frist ab, ohne dass der Verkäufer das Angebot annimmt, gilt sie automatisch als verstrichen, und der als Kaufverpflichtung gezahlte Betrag wird dem Käufer zurückerstattet.
4.3 – Finanzierung des Kaufs einer Immobilie in Italien
Wenn wir mit Ihnen die Suche nach Ihrem Haus in Italien beginnen, müssen wir Ihre spezifischen Anforderungen und Ihr Budget kennen oder wissen, ob Sie bereits eine Finanzierung bereit haben (dies kann bei der Preisverhandlung mit dem Verkäufer von Vorteil sein). Wenn Sie beabsichtigen, einen Kredit für die Immobilie aufzunehmen, stellen wir Ihnen gerne unsere Partnerbanken vor und unterstützen Sie bei der Finanzierung. Das Immobilienbüro Brandini verfügt über wichtige Kontakte mit der Direktion renommierter nationaler und internationaler Kreditinstitute, um ausländischen und italienischen Kunden Hypotheken zu wettbewerbsfähigen Marktbedingungen zu gewähren. Dr. Arrigo Brandini ist über das Unternehmen Unicredit Subito Casa auch als Berater für die Unicredit Group tätig. Diese privilegierte Verbindung zwischen unserer Agentur und dem Kreditinstitut schafft einen bevorzugten, direkten und exklusiven Kanal für den Erhalt von Finanzierungen zu Vorzugssätzen für mittelfristige Operationen. Aufgrund dieser gegenseitigen Zusammenarbeit garantiert das Arrigo Brandini Real Estate seinen Kunden absolute Priorität bei der Ausarbeitung, Bearbeitung und Abwicklung der Finanzierungspraxis. Es ist möglich, eine Hypothek für einen Teil des erforderlichen Betrags zu erhalten, auch wenn Sie nicht in Italien wohnhaft sind; solche Hypotheken können maximal 80 % des Wertes der gekauften Immobilie abdecken.
4.4 - Der vorvertrag
Der Vorvertrag ist der erste offizielle Akt, der mit dem Notar und dem Verkäufer unterzeichnet wird, aber er ist nicht obligatorisch; auf Wunsch der Parteien kann man den Vorvertrag nicht unterzeichnen und direkt zum endgültigen notariellen Vertrag übergehen.
- Was hat es damit auf sich?
Der vorläufige Kaufvertrag (manchmal fälschlicherweise compromesso genannt) ist das Instrument, das den Verkäufer und den Käufer rechtlich verpflichtet, die Immobilie zu verkaufen bzw. zu kaufen; es ist ein echter Vertrag, der beide Parteien verpflichtet, den endgültigen Vertrag (notarielle Urkunde) abzuschließen. - Der Vorvertrag kann abgeschlossen werden
- Durch einen privaten Vertrag, der zwischen den Parteien ohne die Hilfe von Fachleuten geschlossen wird
- Durch öffentliche Urkunde oder notarielle Urkunde
- Was der Vorvertrag enthält
Dieses Dokument muss alle Vereinbarungen über den künftigen Kauf und Verkauf enthalten, d. h.: den Kaufpreis, den als Anzahlung zu leistenden Betrag, die Zahlungsweise, das Datum der Fertigstellung (wenn sich die Immobilie im Bau befindet), die Willensbekundung der Parteien, das Haus zu verkaufen und zu kaufen, die Grenzen des Grundstücks, die Katasterdaten und die Beschreibung des Grundstücks, das Datum des Abschlusses des endgültigen Vertrags und in jedem Fall alle Vereinbarungen und Abmachungen zwischen dem Verkäufer und dem Käufer. Bei der Unterzeichnung des Vorvertrags ist ein Teil (in der Regel 15-30 %) des Verkaufspreises der Immobilie zu zahlen, einschließlich des bereits als Anzahlung gezahlten Betrags, wie in Abschnitt 3.2 oben erwähnt. Dieser Betrag kann auch direkt an den Notar auf ein spezielles Konto gezahlt werden, als "Garantie" für den Kauf und Verkauf, und wird dem Verkäufer ausgehändigt, nachdem der Notar die Registrierung und Abschrift des Vorvertrags abgeschlossen hat. - Vorläufige Konstruktion der zu errichtenden Gebäude und Bürgschaften
Das italienische Recht hat eine Sonderregelung für den Fall vorgesehen, dass der Vorvertrag den Kauf einer noch nicht errichteten Immobilie zum Gegenstand hat. In diesem Fall ist der Bauträger bei Abschluss des Vorvertrags unter Androhung der Nichtigkeit des Vertrags, auf die sich nur der Erwerber berufen kann, verpflichtet, dem Erwerber eine Bürgschaft (ausgestellt von einer Bank, einer Versicherungsgesellschaft oder einem qualifizierten Finanzvermittler) über einen Betrag zu stellen, der der Summe und dem Wert aller anderen Gegenleistungen entspricht, die der Bauträger vor der Eigentumsübertragung erheben wird. Die Bürgschaft bürgt dem Käufer für die gezahlten Beträge im Falle des Konkurses oder der Zahlungsunfähigkeit des Bauunternehmens. - Was geschieht mit der geleisteten Anzahlung im Falle der Nichterfüllung?
Befindet sich die Partei, die die Anzahlung geleistet hat, in Verzug, kann die andere Partei vom Vorvertrag zurücktreten und den erhaltenen Betrag einbehalten; umgekehrt kann die Partei, die die Anzahlung erhalten hat, vom Vorvertrag zurücktreten und die Zahlung des doppelten Betrags der Anzahlung verlangen. In jedem Fall kann die notleidende Partei weitere Schäden geltend machen, wenn sie diese nachweisen kann. Die Anzahlung sieht auch vor, dass die Partei, die die Leistung erbringt (entweder der Käufer oder der Verkäufer), von der Partei, die in Verzug ist, verlangen kann, den Verkauf trotzdem abzuwickeln.
4.5 - Der endgültige Vertrag beim Notar
Das italienische Recht schreibt vor, dass der endgültige Kaufvertrag von einem Notar aufgesetzt werden muss. Der Notar ist als öffentlicher Beamter für den Vertrag verantwortlich und schützt die Interessen von Käufer und Verkäufer. Vor der Unterzeichnung des Vertrages prüft der Notar, ob das Haus frei von Hypotheken ist, ob die fälligen Steuern bezahlt wurden, ob das Haus dem Verkäufer gehört, ob es mit dem Grundbuch übereinstimmt und alles andere, was nach italienischem Recht für die Übertragung von Immobilien erforderlich ist. Zu diesem Zeitpunkt wird der Restbetrag gezahlt und der endgültige (notariell beglaubigte) Kaufvertrag unterzeichnet. Dazu ist die Vorlage eines gültigen Ausweises und der Steuernummer erforderlich. Anschließend erfolgt die Überweisung des Restbetrags an den Verkäufer und die Zahlung an den Notar für seine Dienste und die Grunderwerbssteuer. Die Zahlungen erfolgen in der Regel per Bankwechsel (von Ihrer Bank ausgestellt und garantiert) oder per Überweisung. Wie bereits unter Punkt 2.4 (Buchstabe b) erwähnt, kann der Restbetrag des Immobilienpreises auch an den Notar gezahlt werden, der ihn wiederum an den Verkäufer überweist. Wenn der Käufer der italienischen Sprache nicht mächtig ist, muss ein ermächtigter Übersetzer eine Übersetzung des Vertrags anfertigen und bei der Unterzeichnung des Vertrags im Notariat anwesend sein. Der Notar stellt Ihnen eine notariell beglaubigte Vertragserklärung aus und nach etwa 20 Tagen erhalten Sie eine beglaubigte Kopie der Kaufurkunde.
Index n.5 - ERFORDERLICHE UNTERLAGEN FÜR DEN NOTARIELLEN VERTRAG
Zur Vorbereitung des Notarvertrags sind mehrere Dokumente erforderlich, aber keine Sorge, unsere Agentur unterstützt Sie bis zum Tag des Vertragsabschlusses. Um eine Immobilie in Italien kaufen zu können, ist es ratsam:
- ERÖFFNUNG EINES ITALIENISCHEN BANKKONTOS: Sie können mit Hilfe unseres Finanzberaters ein italienisches Bankkonto beantragen. Wenn Sie sich dafür entscheiden, die Anzahlung (Punkt 2.2) an den Notar zu zahlen, ist die Eröffnung eines Bankkontos nicht erforderlich. Es wird jedoch empfohlen, ein Girokonto bei einer italienischen Bank zu haben.
- HABEN SIE DIE ITALIENISCHE STEUERKENNZEICHNUNG:Die italienische Steuernummer kann direkt beim Berater des Immobilienbüros Brandini angefordert werden. Falls erforderlich, kann die italienische Steuernummer direkt bei der Botschaft/dem Konsulat Ihres Wohnsitzlandes angefordert werden. Die italienische Steuernummer ist auch für die Erledigung aller nach dem Verkauf anfallenden Formalitäten erforderlich (z. B. für die Anmeldung von Strom, Wasser usw.).
- DIE ERFORDERLICHEN UNTERLAGEN, DIE DEM NOTAR VORZULEGEN SIND:
- Dokumente für natürliche Personen:
- Fotokopien des Personalausweises und der Steuernummer;
- eine einfache Wohnsitzbescheinigung, wenn aus dem Dokument nicht hervorgeht, wo der Wohnsitz liegt;
- Einfacher Auszug der Heiratsurkunde;
- Personenstandsurkunde;
- eine gültige Aufenthaltserlaubnis.
- Dokumente für juristische Personen:
- eine ins Italienische übersetzte Kopie des zuständigen Handelsregisters und der Satzung der Gesellschaft, eine von einem Notar und/oder einem gleichwertigen Berufsangehörigen ausgestellte Bescheinigung über die Zuverlässigkeit oder eine eidesstattliche Erklärung mit allen Angaben zur Gesellschaft und zu den Geschäftsführern (mit ihren Zeichnungsbefugnissen) und Aktionären sowie - für die Zwecke der Rechtsvorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche - die Angaben zum wirtschaftlichen Eigentümer, d. h. zu einer natürlichen Person, die eine Beteiligung von mehr als 25 % hält, jeweils in italienischer Sprache übersetzt und in der Übersetzung ordnungsgemäß beglaubigt Die Erklärung des "wirtschaftlichen Eigentümers" kann auch direkt von den Geschäftsführern der Gesellschaft abgegeben werden;
- Vollmacht, die dem Bevollmächtigten durch öffentliche oder notarielle Urkunde (wenn keine öffentliche Urkunde erforderlich ist) in der gesetzlich vorgeschriebenen Form erteilt wurde, die auch die Bescheinigung über die volle Zeichnungsberechtigung des Bevollmächtigten enthalten muss, die ins Italienische übersetzt, apostilliert und/oder legalisiert sein muss.
- Italienisches Steuerrecht
- Fotokopie des Ausweises des gesetzlichen Vertreters und der entsprechenden Unterschriftsvollmacht (Vollmachtsprotokoll oder Sondervollmacht)
- Empfängercode oder PEC-Adresse für die Rechnungsstellung.
- Vermittlung von Preisen und Zahlungen:
- Fotokopien der Schecks des Zahlungspreises;
- Fotokopien der für die Vermittlung bezahlten Schecks und Daten des Vermittlungsunternehmens (Name, Sitz, MwSt.-Nummer, REA-Registrierung des Unternehmens, vollständige persönliche Daten, Steuernummer des gesetzlichen Vertreters)
- Eingetragenes Vorverfahren (falls durchgeführt) mit Formular F23.
- Dokumente für natürliche Personen:
Index n.6 - ÜBERSETZUNGEN
Wenn Sie kein Italienisch sprechen, ist es notwendig, dass der Kauf-/Vorverkaufsvorschlag und die endgültige Kaufurkunde in Ihre Sprache übersetzt werden. Der Kauf-/Vorverkaufsvorschlag wird von unserer Agentur kostenlos übersetzt, während der Notar für die definierte Kaufurkunde einen bevollmächtigten Fachmann für die Übersetzung ernennt. Die vom Käufer zu zahlenden Kosten für die Übersetzung der Urkunde können sich im Durchschnitt auf 500 Euro + MwSt. belaufen, die zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Urkunde an den Notar zu zahlen sind.
Index n.7 – STEUERN UND ABGABEN BEIM KAUF EINER IMMOBILIE IN ITALIEN: ZUM ZEITPUNKT DES VERTRAGSABSCHLUSSES + FESTE GEMEINDESTEUERN
Als grober Richtwert sind in Italien etwa 15 Prozent des Verkaufspreises der Immobilie für die Erwerbskosten zu kalkulieren. Beim Abschluss des notariellen Vertrages fallen folgende Anschaffungskosten an:
7.1 Steuern: Mehrwertsteuer/ Registrierungssteuer, Hypothekensteuer und Katastersteuer
Dies sind die 3 wichtigsten Steuern, die beim Kauf einer Immobilie zu zahlen sind, zusätzlich zu anderen kleineren Steuern und Gebühren. Der im Notarvertrag angegebene "Katasterwert" stellt die Steuerbemessungsgrundlage dar, auf die diese drei Steuern angewandt werden, und kann derzeit niedriger sein als der Marktwert der Immobilie. Die "Katasterwert"-Regel ist jedoch nicht auf alle Käufe und Verkäufe anwendbar; wenn der Käufer beispielsweise nicht als "Privatperson", sondern als "Unternehmen" kauft, ist die Steuerbemessungsgrundlage der Handelspreis der Immobilie. Die Höhe dieser drei Steuern hängt von der Art der Immobilie und den "Eigenschaften" von Käufer und Verkäufer ab:
- Transaktionen, die der Registrierungssteuer unterliegen
(d.h. Transaktionen, bei denen der Verkäufer eine Privatperson oder ein Unternehmen ist, das die Immobilie nicht gebaut oder renoviert hat, oder ein Unternehmen, das die Immobilie seit mehr als 5 Jahren gebaut oder renoviert hat und die Option zur Mehrwertsteuer im Vertrag nicht ausübt):- Zulassungssteuer
- Erstwohnung: 2 % (immer auf der Grundlage des Katasterwertes zu berechnen);
- Zweitwohnung: 9 % (zu berechnen auf der Grundlage des Katasterwerts, wenn Sie als Privatperson kaufen, oder auf der Grundlage des in der Urkunde angegebenen Preises, wenn Sie als Unternehmen oder als natürliche Person kaufen, die als Einzelunternehmer oder Freiberufler kauft);
- Feste Hypothekensteuer: 50 Euro;
- Feste Katastersteuer: 50 Euro;
- Käufe, die der Mehrwertsteuer unterliegen
(d.h. bei denen die verkaufende Partei: das Unternehmen ist, das die Immobilie seit weniger als 5 Jahren baut oder renoviert, oder das Unternehmen, das die Immobilie seit mehr als 5 Jahren baut oder renoviert und in der Urkunde die Option zur Mehrwertsteuer ausübt):- MwSt.
- Erstwohnung: 4 % (immer auf den in der Urkunde angegebenen Preis zu berechnen);
- Zweitwohnung: 10% (immer auf den in der Urkunde angegebenen Preis zu berechnen);
- Luxusgebäude: 22% (zu berechnen auf den in der Urkunde angegebenen Preis);
- Feste Zulassungssteuer: 200 Euro
- Feste Hypothekensteuer: 200 Euro
- Feste Katastersteuer: 200 Euro
7.2 - Vermittlungsprovisionen
Die Vermittlungsprovision beträgt 3 % des Verkaufspreises + MwSt. (22 %) und ist bei Unterzeichnung des Vorvertrags oder, falls dieser nicht vorliegt, bei Unterzeichnung des endgültigen Vertrags zu zahlen.
7.3 – Notariatskosten
Notargebühren, Grundbuchvisa, Kaution, Übersetzung der Urkunde, zuzüglich 22 % MwSt. auf den steuerpflichtigen Betrag der professionellen Dienstleistungen
7.4 - Kosten für den hypothekenbrief
Notargebühr, erforderliche Unterlagen, Übersetzung der Urkunde (falls erforderlich), zuzüglich 22 % MwSt. auf den steuerpflichtigen Betrag der professionellen Dienstleistungen.
7.5 - Kommunale festgebühren
- IMU: Grundsteuer
- TARI: Steuer auf die Abfallsammlung
- TASI: ist die lokale Steuer für Dienstleistungen wie Straßenbeleuchtung usw.
Index n.8 - NACH DEM KAUF MIT DEM ARRIGO BRANDINI REAL ESTATE
Alle städtebaulichen Fragen, die Festlegung der fälligen Steuern, der Anschluss an die Versorgungsnetze und die Erzielung von Mieteinnahmen werden von unserem Personal durchgeführt bzw. unterstützt, so dass der Kunde von allen organisatorischen und verwaltungstechnischen Aufgaben entlastet wird und eine rasche Lösung aller Fragen im Zusammenhang mit der Instandhaltung und ganz allgemein mit allem, was die wirtschaftliche und leistungsbezogene Effizienz jeder einzelnen Immobilie betrifft, gewährleistet ist.